Comment légaliser et enregistrer une propriété auto-construite

Que recouvre le concept d’« autoconstruction » ?

La réponse à la question de savoir ce qu’est exactement une construction non autorisée se trouve à l’article 222 du Code civil de la RF « Une construction non autorisée est une maison d’habitation, une autre structure, une construction ou un autre bien immobilier créé sur un terrain non désigné à ces fins conformément à la procédure établie par la loi et d’autres actes juridiques, ou créés sans l’obtention des autorisations nécessaires ou en violation flagrante des normes et règlements d’urbanisme et de construction ».

Avant de commencer le processus de construction d’une maison ou de tout autre objet, vous devez tout d’abord déterminer les participants au processus et demander un permis de construction spécial au service d’architecture de l’administration du district, du village ou de la colonie. La deuxième étape fera appel à l’organisation de conception, qui développera indépendamment un projet ou rédigera une déclaration de conception. La dernière étape – la sélection de l’entrepreneur, qui, en fait, sera engagé dans le processus de construction.

Cela ressemble à un algorithme idéal pour la construction d’un objet. En réalité, cependant, tout est souvent beaucoup plus prosaïque. A la recherche d’économies, le promoteur fait sur son terrain tout ce qu’il veut, surtout s’il est propriétaire du site. C’est de là que viennent les auto-constructions. De nombreuses personnes choisissent, à leur avis, un moyen plus simple et plus économique de construire la propriété souhaitée – il suffit de la construire par elles-mêmes sans aucun permis, conception ou autre documentation nécessaire.

Mais tout d’abord, définissons quel type d’objets peut être considéré comme squatté, car bien souvent dans les documents RTC tous les bâtiments, à l’exception de la maison, sont désignés comme squattés et ne sont donc pas soumis à évaluation. Ainsi, les objets sont comme s’ils n’existaient pas, car aucun permis spécial pour leur érection n’a été délivré par le département local de l’architecture, les pompiers ou d’autres organisations. L’article 222 du Code civil RF sur l’absence d’autorisation spéciale s’applique à ces constructions (voir ci-dessus).

On distingue deux types d’auto-constructions :

1. L’un ou l’autre est propriétaire du terrain sur lequel la construction non autorisée d’un bien immobilier a été commise en l’absence de permis de construire spéciaux. Ce sont, en règle générale, des objets commerciaux et non commerciaux de petite taille, érigés dans une zone qui n’attire pas l’attention du public, ainsi que de petits étals et magasins, qui ne disposent souvent pas de toute la documentation nécessaire.
2. Le promoteur rédige simultanément les documents et mène le processus de construction, qui, d’une manière ou d’une autre, est considéré comme illégal, car il ne dispose pas d’un permis approuvé. Ce type d’auto-construction est le plus courant, car, comme le montre la pratique, pour obtenir un jeu complet de documents autorisant la construction, il faut passer deux fois plus de temps qu’au final le processus de construction lui-même. En règle générale, il s’agit de propriétés commerciales d’une superficie totale de 3 à 15 000 m².

Bâtiments à usage auxiliaire

Le droit civil définit une habitation résidentielle et l’ensemble de ses composantes, c’est-à-dire les bâtiments tels que toilettes, bains, remises, etc. qui sont destinés à desservir l’habitation résidentielle principale. Ce sont en fait des structures à usage auxiliaire. Dans l’art. 135 du Code civil, énonce clairement que « les choses destinées à servir l’autre, l’essentiel, suivent le sort de l’essentiel. C’est-à-dire que leur sort juridique (droit de disposition) dépend inextricablement du sort juridique (droit de élimination) de l’essentiel – les locaux d’habitation.

Ainsi, il s’avère que si vous avez construit, reconstruit ou annexé quelque chose sur un terrain vous appartenant, vous l’avez fait pour des motifs tout à fait légaux. De plus, l’art. 261 du Code civil de la Fédération de Russie stipule: « Le propriétaire d’un terrain a le droit d’utiliser, à sa discrétion, tout ce qui se trouve au-dessus et au-dessous de la surface de ce terrain, sauf disposition contraire des lois sur les ressources du sous-sol et ne viole pas les droits d’autrui.

Le contenu de l’article 263 du Code civil de la Fédération de Russie est encore plus catégorique : « Le propriétaire d’un terrain peut y ériger des bâtiments et des constructions, les modifier ou les démolir et permettre à d’autres personnes de construire sur son terrain. Ces droits sont exercés sous réserve du respect des normes et règlements d’urbanisme et de construction, ainsi que des exigences de la destination du terrain.

Et voici un autre fait confirmant l’unité des objets érigés sur le terrain avec le terrain lui-même : « l’unité du sort des terrains et des objets solidement attachés à ceux-ci, sous laquelle tous les objets solidement attachés aux terrains suivre le sort des terrains, sauf dans les cas établis par la loi fédérale » (article 1 du Code foncier de RF).

Il résulte de tout ce qui précède que le bien immobilier édifié sur un terrain en fait partie intégrante. Ainsi, guidé par les normes du Code foncier de la Fédération de Russie, le hangar érigé sur le terrain ne peut être considéré comme un bien immobilier distinct, c’est-à-dire comme une construction non autorisée. Par conséquent, a priori personne ne peut reconnaître un objet particulier érigé sur le terrain comme illégal. En d’autres termes, le Bureau d’inventaire technique n’a pas le droit d’inclure un bâtiment dans la catégorie des constructions non autorisées car le fait de la construction de l’objet immobilier en violation de certaines normes et règles d’urbanisme généralement acceptées doit être certifié, et d’autres organismes doivent surveiller le respect de ces normes.

Même si le propriétaire du terrain enfreint les règles, la loi est de son côté, puisqu’elle lui a donné le droit de construire librement des objets sur le terrain lui appartenant. En l’absence de formalisation conformément à la procédure statutaire, les réclamations de l’architecture, des pompiers et d’autres organisations, ces bâtiments doivent être considérés comme tout à fait légaux.

C’est une violation de cette disposition et faire appel à différentes organisations étatiques, ignorant ainsi le Code civil de la Fédération de Russie, qui stipule clairement que l’érection de tels objets ne nécessite pas d’autorisation.

La délivrance d’un permis de construire n’est pas requise en cas de :

• Construction d’un garage sur un terrain mis à la disposition d’un particulier à des fins non liées à des activités entrepreneuriales, ou construction sur un terrain mis à disposition pour le jardinage ou l’agriculture de datcha (telle que modifiée par la loi fédérale № 210-FZ du 31.12.2005).
• Construction et reconstruction d’objets qui ne sont pas des objets de construction capitale (kiosques, hangars, etc.).
• Construction d’équipements auxiliaires sur le terrain (article 51 du code de l’urbanisme de la RF).

Seul un tribunal peut reconnaître ces structures comme illégales. En témoigne l’article 222 du Code civil de la Fédération de Russie : « Le droit de propriété sur une construction non autorisée peut être reconnu par un tribunal. De plus, l’article 35 de la Constitution de la Fédération de Russie stipule clairement que » nul ne peut être privé de ses biens autrement que par décision de justice ».

Que risque le propriétaire de l’auto-constructeur ?

De tout ce qui précède, il ressort clairement qu’une personne qui a construit un bien immobilier arbitrairement, n’en est pas propriétaire et, par conséquent, n’a pas le droit d’en disposer : de donner, vendre, louer ou accomplir toute autre transaction. Parallèlement, un tribunal peut reconnaître le droit de propriété d’un bien à celui qui l’a construit sur un terrain qui ne lui appartient pas, à une condition : le terrain en question sera toujours concédé à celui-ci. personne sous l’objet déjà construit conformément à la procédure établie.

Cependant, il existe aussi des cas où le droit de propriété d’une construction non autorisée ne peut être reconnu à celui qui la revendique : si, par exemple, la préservation d’une construction particulière viole les droits et intérêts de tiers ou constitue une menace pour la la santé et la vie d’autrui. Cependant, une construction non autorisée ne peut que constituer un obstacle à la réalisation du droit de propriété, qui n’est en rien lié à la privation du droit du propriétaire de posséder le bien lui appartenant.

Un problème très aigu lié à ces constructions « non autorisées », en matière d’héritage, car le certificat de droit à l’héritage n’est délivré que pour les objets spécifiés dans le certificat du Bureau d’inventaire technique. Quant aux autres bâtiments érigés plus tard, tels que les bains, les toilettes ou les granges, ils sont considérés comme non autorisés, de sorte qu’un certificat de droit à l’héritage ne peut être délivré pour eux. Ainsi, s’il n’y a pas de droit officiellement enregistré du testateur, ces bâtiments sont considérés comme non autorisés et non inclus dans la succession totale.

Si vous êtes le propriétaire du terrain et que vous y avez construit quelque chose, et que vous avez refusé de vous inscrire, délivré des documents avec une note sur les constructions non autorisées et non incluses dans le patrimoine successoral de ces objets immobiliers, n’ayez pas peur de défendre leurs droits devant les tribunaux, car la construction de garages, toilettes, bains, remises, etc. sur le terrain vous appartenant est tout à fait légale.

Méthodes de légalisation de la construction non autorisée

A ce jour, le problème de la légalisation des constructions non autorisées est très aigu. Tout le monde pense à l’enregistrement de la propriété et à toutes les difficultés et les coûts qui y sont liés, puisque le code de l’urbanisme réglemente la manière exacte des actions à entreprendre par une personne désireuse d’ériger une certaine construction individuelle.

Cependant, en pratique, légaliser l’auto-construction s’avère assez facile. Aujourd’hui, les avocats garantissent absolument un résultat positif : c’est-à-dire qu’en fait, dans quelques mois, vous deviendrez propriétaire légal de tel ou tel objet érigé non autorisé. Pour les services d’un avocat expérimenté, vous devrez disposer de 105 000 roubles ou 3 000 $ (le prix dépend de l’échelle de la construction).

À ce jour, il existe les moyens suivants de légaliser la construction non autorisée :

1. Toute la documentation nécessaire sur le bien immobilier érigé est délivrée rétroactivement: IRD (documentation initiale permissive), exécution d’un permis de construire pour l’objet, obtention d’un acte de la Commission d’État et autres documents délivrés en tant qu’objet qui n’a pas encore été construit.
2. La personne responsable de la construction du bâtiment doit officiellement s’adresser à une commission spéciale sur la répression de la construction non autorisée avec une déclaration sur la possibilité de retenir la construction non autorisée de la propriété. En cas de décision positive de la Commission, un permis de construire sera délivré accompagné de tous les documents nécessaires à la mise en exploitation du bâtiment.
3. Légalisation par le tribunal.

Dans ce cas, à la déclaration de réclamation concernant la reconnaissance du droit de propriété sur la construction non autorisée de l’objet, vous devrez joindre :

• Documents qui confirment le fait de votre construction de ce bâtiment (par exemple, les contrats de travaux contractuels, le certificat de réception des travaux de construction de l’objet, les comptes confirmant le coût de la construction, etc.).
• Documents attestant qu’aucun tiers n’a aucun droit sur la construction non autorisée (il peut s’agir d’un extrait du registre d’État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci).
• Documents contenant une description technique de l’objet construit non autorisé avec l’adresse exacte (un exemple peut être un extrait du registre d’État unifié des objets d’urbanisme, qui est délivré par l’organisme d’inventaire technique des biens immobiliers, ainsi que le respectif certificat d’adresse).
• Documents qui confirment la conformité de la construction non autorisée de la propriété avec des normes techniques, de sécurité incendie, sanitaires et épidémiologiques et environnementales. (Il s’agit de la conclusion de l’inspection technique, des certificats de défense civile et des autorités de situation d’urgence sur la conformité de l’objet à toutes les normes de sécurité incendie, conclusions sanitaires et épidémiologiques, conclusions de l’audit environnemental, documents des autorités de protection de l’environnement de l’État).
• Les documents qui confirment autrement que la préservation de cette propriété non autorisée ne viole pas les intérêts et les droits légitimes de tiers (par exemple, les lettres des propriétaires de bâtiments voisins, des parcelles terrestres ou des copropriétaires du terrain foncier).

Dans le cas où vous avez effectué une construction non autorisée sur un terrain qui ne vous appartient pas, il est nécessaire de confirmer le fait que le terrain de terrain en question vous sera bientôt transféré. (Un projet de décret accordant un terrain pour l’utilisation du bâtiment ou une lettre de la Land Management Authority indiquant clairement son intention de transférer le complot sur lequel l’immobilier a été ou est construit peut servir de confirmation.)

Cependant, toutes ces actions sont généralement applicables aux structures auto-construites construites en parallèle avec l’exécution de tous les documents nécessaires. Quant à la construction d’objets de petite zone, le constructeur, en règle générale, ne se dépêche pas de la paperasse.

Si le bâtiment est érigé par le propriétaire du terrain, la reconnaissance du droit de propriété d’une construction non autorisée est assez simple. Le propriétaire, l’utilisateur ou le locataire du terrain foncier lors de l’enregistrement de l’État devient automatiquement le propriétaire de l’immobilier créé pour lui-même ou érigé par lui sur ledit complot, sauf indication contraire de l’accord ou d’autres règlements.

En cas de construction non autorisée d’un bien immobilier sur un terrain qui ne vous appartient pas, vous pouvez espérer qu’il vous sera toujours fourni pour l’objet déjà construit dans l’ordonnance établie par le tribunal. Ainsi, si la terre est en propriété municipale ou de l’État, n’appartenant ni à une personne ni à une entité juridique, alors celle qui a effectué une construction non autorisée, vous devez vous rendre en justice avec une déclaration de reconnaissance de la propriété de l’illégal a construit l’objet de l’immobilier.

Si le terrain est détenu privé et légalement possédé ou utilisé par un individu ou une entité juridique, le droit de propriété à la propriété illégalement érigée ne peut être reconnu auprès du constructeur que si le droit respectif à l’intrigue de terre ou d’une partie de celui-ci est transféré . Sinon, le titre d’un tel objet est affecté au propriétaire du terrain.

Veuillez noter que si la préservation d’une construction non autorisée viole les droits et intérêts légalement protégés de tiers, ou constitue une menace pour la santé et la vie des citoyens, la reconnaissance du droit de propriété à une telle construction est hors de question. Cela s’applique également aux cas où l’utilisation d’un terrain foncier pour une construction non autorisée ne respecte pas l’utilisation autorisée, et un refus a été reçu pour modifier l’utilisation prévue du terrain.

S’il n’y a pas de permis de construction et pas de documentation du projet approuvée, ce fait en soi ne peut pas servir de base au rejet de la demande de reconnaissance du droit de propriété à l’objet érigé non autorisé de biens immobiliers.

La fin de la légalisation de l’immobilier non autorisé est l’enregistrement du droit à un terrain sous le bâtiment (si cela n’a pas été fait plus tôt), ainsi que l’enregistrement de l’État de la propriété de l’immobilier lui-même, dont la base est ce qui suit documents.

Quels documents sont nécessaires pour la légalisation des auto-constructions?

Une déclaration, qui confirme le fait de la création d’un objet de propriété immobilière sur un certain terrain, ainsi que le fait de la création d’un objet de propriété immobilière pour la construction et la reconstruction dont aucune autorisation spéciale n’est requise, et contient une description de cet objet. Cependant, aucune loi fédérale ne précise où obtenir le formulaire de cette déclaration. Très probablement, il est délivré par l’organisme responsable de l’enregistrement par l’État des droits de propriété. Dans la déclaration, vous devez entrer des informations sur le bien immobilier construit illégalement: adresse, type de bâtiment (nom), sa destination, numéro cadastral du terrain, superficie du bâtiment, année de construction, matériau dont sont faits les murs extérieurs et la connexion aux réseaux d’ingénierie.

Passeport technique qui confirme le fait de la création d’un objet de construction individuelle sur le terrain et contient sa description.

Ainsi, à la lumière des lois en constante évolution, il vaut mieux ne pas retarder longtemps la légalisation de la construction non autorisée, car demain la seule option pourrait être la démolition des biens immobiliers illégalement érigés.

Responsabilité en cas de construction non autorisée

L’érection non autorisée d’un bien immobilier engage la responsabilité.

L’article 58 du Code de l’urbanisme de la Fédération de Russie établit la responsabilité (responsabilité administrative, pécuniaire, disciplinaire et pénale) des personnes qui ont enfreint les lois sur l’urbanisme.

Code des infractions administratives de la Fédération de Russie Art. 9.5 prévoit une responsabilité administrative sous la forme d’une amende pour violation de l’ordre de construction, ainsi que la responsabilité de la construction d’installations résidentielles sans permis spécial :

« La construction sans permis d’une maison de campagne et de dépendances à des fins industrielles et non industrielles, ainsi que des objets de construction individuels encourra une amende administrative pour les citoyens d’un montant de trois à cinq salaires minimaux pour les fonctionnaires – de cinq à dix salaires minimaux pour les fonctionnaires entités – de cinquante à cent salaires minimums ».

La base normative pour la légalisation des objets immobiliers est le Code civil, urbanistique et foncier de la Fédération de Russie, ainsi que toutes sortes de résolutions du gouvernement de la Fédération de Russie et les lois fédérales sur la gestion des terres.